電話:0871-64146161 傳真:0871-64146161 業務範圍:工商代理、財稅代理 [2009年5月18日] |首頁|注冊|訪客留言|登陸|設為首頁|加入收藏
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  財稅知識           ★★★

昆明市個人轉讓住房稅收政策指南
作者:佚名 文章來源:不詳 點擊數: 更新時間:2009/5/18 14:35:39

    


    一、稅種簡介
    問:個人轉讓房屋需要繳納哪些稅?分別由誰繳納?
    答:個人轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加8個稅(費)種,其中除契稅由買房者繳納、印花稅由買賣雙方繳納外,其餘稅種都由賣房者繳納。
    問:各稅種的稅率分別是多少?
    答:營業稅 現行的稅收政策是:從2006年6月1日起,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,按售房收入全額繳納營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額繳納營業稅,稅率為5%。
    個人所得稅 個人轉讓住房,對納稅人能夠完整、準確地提供轉讓住房收入、成本和費用憑據的,經征收機關審核後,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用,其餘額按20%的比例稅率征收個人所得稅;納稅人不能提供完整、準確的住房原值憑證,不能正確計算住房原值和應納稅額,按其住房轉讓全部收入的1%核定征收個人所得稅。
    土地增值稅 在中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物(以下簡稱轉讓房地產)的個人以轉讓房地產的增值額作為計稅依據,繳納土地增值稅。如納稅人能夠提供評估價格或購房發票的,按四級超率累進稅率計征土地增值稅;如納稅人不能提供評估價格或購房發票的,按住房轉讓全部收入的1%核定征收土地增值稅。
    契稅 個人購買商品住房以購房價格為計稅依據繳納契稅,稅率為3%。對於個人購買自用普通住宅,暫減半征收契稅。
    印花稅 個人購買商品房,買賣雙方應納印花稅的稅率為0.05%。
    城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加 計稅金額為營業稅的實際繳納稅額,稅率分別為:7%(5%)、3%、1%

二、辦稅地點
    問:個人轉讓住房到哪裏辦理涉稅事宜?
    答:(一)昆明市市區範圍內(即四城區、三個開發區、空港區)的納稅人,到地稅機關設在各房屋產權交易中心的辦稅窗口辦理,具體地點是:
    昆明市房屋產權交易中心
    地址:昆明市護國路57號華爾貝大廈二樓西山區房屋產權交易中心
    地址:昆明市茭菱路260號西山區房屋產權交易中心滇池路分中心
    地址:昆明市滇池路748號官渡區房屋產權交易中心
    地址:昆明市春城路C2—13號地塊(日新立交橋西側)
    (二)昆明市其他縣(市)區範圍內的納稅人,到地稅機關設在當地房管部門的辦稅窗口辦理,房管部門沒有設辦稅窗口的,到當地主管地稅機關辦理
    三、辦稅流程
    問:個人轉讓住房申報納稅的辦稅流程是什麽?
    答:我市個人轉讓住房的稅收征管辦稅流程,是按照“先稅後證”的原則,在房管部門頒發房屋權屬證書之前,地稅機關根據納稅人提交的相關涉稅資料,進行稅款征收或減免稅手續的辦理。納稅人憑完稅憑證或免稅憑證到房管部門領取房屋權屬證書。
    具體的繳稅流程,請注意各產權交易中心辦稅窗口的宣傳提示。

   四、所需資料
    問:賣房人申報納稅應提供哪些資料?
    答:(一)納稅申報表;
           (二)房屋產權人的居民身份證原件和複印件;
           (三)所售房屋的產權證或契稅完稅證的原件和複印件;
           (四)銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證原件和複印件;
           (五)原購買(建造)房屋時取得的由地稅機關監製的銷售不動產發票或合法有效憑證的原件和複印件;
           (六)地稅機關指定需報送的其他資料或證明文件。
    問:賣房人申請減免稅應提供哪些資料?
    答:(一)減免稅審批表
           (二)房屋產權人的居民身份證原件和複印件;
           (三)所售房屋的產權證或契稅完稅證的原件和複印件;
           (四)銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證原件和複印件;
          (五)原購買(建造)房屋時取得的由地稅機關監製的銷售不動產發票或合法有效憑證的原件和複印件;
          (六)地稅機關指定需報送的其他資料或證明文件。
    問:納稅人申請退還個人所得稅納稅保證金應提供哪些資料?
    答:(一)《昆明市個人轉讓住房個人所得稅納稅保證金退還申請表》;
           (二)本人身份證原件、複印件;
           (三)原住房買賣合同及發票的原件、複印件;
           (四)新住房買賣合同、產權證及發票的原件、複印件;
           (五)《稅務代保管資金專用收據》原件、複印件。

  五、營業稅、契稅政策問答
    問:2006年6月1日後,個人轉讓住房如何繳納營業稅?
    答:(一)2006年6月1日後,個人將購買不足5年的住房對外銷售全額繳納營業稅。
           (二)2006年6月1日後,個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售,應持有關材料向地方稅務機關申請辦理免征營業稅手續。地方稅務機關對納稅人申請免稅的有關材料進行審核,凡符合規定條件的,給予免征營業稅。
          (三)2006年6月1日後,個人將購買超過5年(含5年)的住房對外銷售不能提供屬於普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的,一律執行銷售非普通住房政策,按其售房收入減去購買房屋的價款後的餘額征收營業稅。
    問:我市個人轉讓住房,享受稅收優惠政策的普通住房標準是什麽?
    答:享受優惠政策的住房(以下簡稱普通住房)應同時滿足以下條件:
    (一)住宅小區建築容積率在1.0以上;
    (二)單套建築麵積在144平方米以下;
    (三)實際成交價格在同類區域住房平均交易價格1.4倍以下。
已出售給職工的房改房,上市交易時執行普通住房交易的稅收優惠政策。
    問:個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為要繳納營業稅嗎?其購房時間以何為準?
    答:也要繳納。其購房時間確定:
    (一)對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關係、直係親屬贈與方式取得的住房,按發生繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定;
    (二)對通過其他無償受贈方式取得的住房,按照發生受贈行為後新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
    問:根據國家房改政策購買的公有住房如何確定購買房屋的時間?
    答:以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間,按照“孰先”的原則。
 
    問:哪些房屋權屬轉移的行為要繳納契稅?
    答:房屋買賣、贈與、交換行為承受房屋權屬的要繳納契稅。以下列方式取得房屋權屬的應視同房屋買賣或房屋贈與繳納契稅:
    (一)接受房屋權屬作價入股;
    (二)抵債取得的房屋權屬;
    (三)以獲獎方式承受房屋權屬;
    (四)以預購方式或以預付集資建房款方式承受房屋權屬。
    問:對個人無償贈與住房的稅收問題如何處理?
    答:對房地產交易個人無償贈與住房的稅收管理規定按照《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)的規定執行。

    六、個人所得稅政策問答
 
    問:個人轉讓住房取得的所得是否應當繳納個人所得稅?
    答:對個人轉讓住房(俗稱“二手房”)所得征收個人所得稅,是個人所得稅法的一項基本規定。1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》規定,對“財產轉讓所得”項目應征收個人所得稅。這裏所說的財產,包括房產、汽車等大宗財產。因此,個人轉讓住房取得的所得,從1994年起就應按“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%。1999年,財政部、稅務總局、建設部聯合下發《關於個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號),對個人轉讓房屋所得征收個人所得稅的一些特殊情況規定了優惠政策,但是,對個人轉讓住房所得征收個人所得稅的基本政策始終未變。2006年國家稅務總局下發了《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)再次對原有規定進行了進一步完善和細化。
    問:個人轉讓住房可享受哪些個人所得稅優惠政策?
    答:(一)對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
    (二)個人出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所應繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值與原房銷售額的關係可全部或部分予以免稅。
    (三)對出售自有住房並擬在1年內按市場價重新購買住房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,納稅人重新購房的金額大於原住房銷售額的,全部退還已繳納的個人所得稅納稅保證金;
    (四)出售自有住房並在1年內按市場價重新購買住房的納稅人,重新購房金額小於原住房銷售額的,部分退還納稅保證金。計算公式為:
                                 已繳納        新購房金額
應退納稅保證金=個人所得稅×(-------------×100%)
                           納稅保證金     原住房銷售額
    問:個人出售現房後1年內未重新購房的,納稅保證金如何處理?
    答:個人出售現房後1年內未重新購房的,所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
    問:個人轉讓住房應如何繳納個人所得稅?
    答:(一)對能提供出完整、有效、合法憑證的納稅人,可按照稅法規定從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額,按照20%的稅率計算繳納個人所得稅。
           (二)對不能提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,按照住房轉讓收入的1%核定征收個人所得稅。
    問:個人轉讓受贈住房應如何繳納個人所得稅?
    答:個人轉讓受贈住房時,一律以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額,按照20%的適用稅率計算繳納個人所得稅,不得核定征收。
    問:如何確定房屋原值?
    答:(一)商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費。
           (二)自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際繳納的相關稅費。
          (三)經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定繳納的土地出讓金。[經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。] 
        (四)已購公有住房:原購公有住房標準麵積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準麵積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)繳納的所得收益及相關稅費。
        (五)城鎮拆遷安置住房原值分別為:
    1.房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費;
    2.房屋拆遷采取產權調換方式的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及繳納的相關稅費;
    3.房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和繳納的相關稅費,減去貨幣補償後的餘額;
    4.房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款,加上所支付的貨幣及繳納的相關稅費。
    問:轉讓住房過程中繳納的稅金包括哪些?
    答:包括納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
    問:合理費用包括哪些?
    答:合理費用包括:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
    (一)支付的住房裝修費用,以納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,在以下規定比例內扣除:
    1.已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;
    2.商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。
    (二)支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
    (三)納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
    問:哪些屬於合法憑證?
    答:(一)住房原值的合法有效憑證指:商品房、經濟適用房為購房發票、完稅憑證及行政性收費收據;已購公有住房為財政部門或原產權單位的收款收據、稅票及行政性收費收據;城鎮拆遷安置住房為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及繳納或取得貨幣補償發票、稅票及行政性收費收據;自建住房為本住房實際建造費用發票、稅票及行政性收費收據。
           (二)相關稅金的合法有效憑證指:稅務機關開具的完稅憑證。
           (三)合理費用的合法有效憑證指:實際支付裝修費用的稅務統一發票、銀行按揭貸款利息證明、行政性收費收據。
           (四)上述合法有效憑證上的姓名應與轉讓住房產權人姓名一致,不一致的不得扣除。
    問:如何申請退還個人所得稅納稅保證金?
    答:個人在申請退還納稅保證金時,應提出書麵申請,並向主管地稅機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管地稅機關要求提供的其他有關證明材料,經主管地稅機關審核確認後方可辦理納稅保證金退還手續。

七、土地增值稅政策問答
    問:什麽是土地增值稅?
    答:土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據,依照規定稅率征收的一種稅。
    問:土地增值稅的納稅人有哪些?
    答:凡在昆明市行政區域範圍內轉讓房地產並取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(簡稱納稅人)。
    問:土地增值稅的稅率如何規定?
    答:土地增值稅實行四級超率累進稅率,具體規定是:
  問:個人轉讓房地產土地增值稅有哪些優惠政策?  
    答:(一)個人將房屋產權贈與直係親屬或承擔直接贍養義務人的,免征土地增值稅。
           (二)通過法定繼承方式轉讓房屋產權的,免征土地增值稅。
           (三)自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在轉讓時暫免征收土地增值稅。
           (四)對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。
           (五)對個人轉讓自有住房,凡居住滿5年或5年以上的,經向稅務機關申報批準,免於征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年,按規定計征土地增值稅。
           (六)個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的,免征土地增值稅。
           (七)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由個人自行轉讓原房地產而取得收入的,免征土地增值稅。
    
    問:個人轉讓房地產土地增值稅如何計算?
    答:具體計算分三種方法:
    (一)能提供評估價格的計算方法
土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金] ×適用稅率。
    1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;
    2.“與轉讓房地產有關的稅金”是指包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;
    3.由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除,但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的,評估費用不允許扣除。
    4.能提供評估價格的,已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
    (二)能提供購房發票的計算方法
    土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率。
    1.“n” 是指購入房屋到轉讓房屋的年度數;
    2.“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;
    3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除,但不作為加計5%的基數。
    (三)既沒有評估價格,又不能提供購房發票的計算方法
    土地增值稅應納稅額=轉讓收入×1%

   八、計算繳稅實例
    例一    王女士於2004年4月以450000元在昆明市區購買了一套麵積為150㎡的商品房,繳納契稅13500元,並花50000元進行了裝修,2006年12月將房屋以620000元的總價賣出,房屋出售支付了手續費、公證費等合理費用共計400元,上述房屋原值及相關費用均提供出了合法有效憑據。王女士轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?
    解析:王女士轉讓的這套商品房,由於房屋麵積為150㎡,屬於非普通住宅,且隻居住了兩年零七個月,因此其轉讓時應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。
王女士應繳納的稅額為:
    1、營業稅=620000×5%=31000(元)
    2、城市維護建設稅=31000×7%=2170(元)
    3、教育費附加=31000×3%=930(元)
    4、地方教育附加=31000×1%=310(元)
    5、印花稅=620000×0.05%=310(元)
    6、土地增值稅:
    可扣除項目金額=450000×(1+5%×2)+13500+
(31000+2170+930+310+310)=543220(元)
    增值額=620000-543220=76780(元)
    增值率=76780÷543220=14.13%
    增值率不超過50%,適用稅率30%。
    應繳土地增值稅=76780×30%=23034(元)
    7、個人所得稅
    可扣除的房屋原值=450000+13500=463500(元)
    可扣除的相關稅金=31000+2170+930+310+310+23034=57754(元)
    可扣除的合理費用=裝修費+手續費、公證費等
    =45000+400=45400(元)
(稅法規定可扣除的裝修費最高限額為(450000×10%)45000萬元,其實際支  付的裝修費為50000元,則隻能在稅前扣除45000元裝修費)
    應納稅所得額= 620000-463500-57754-45400=53346(元)
    應納所得稅額=應納稅所得額×20%=53346×20%
                         =10669.2(元)
    例二  李先生於2006年12月將自己購於2003年5月的一套住房(普通住宅)出售,售價為25萬元,由於保管不善不能提供出原購房時的相關原始憑證。李先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?
    解析:李先生轉讓的這套住房屬於普通住宅,在轉讓時暫免征收土地增值稅。由於其居住時間為三年零七個月,因此其轉讓時應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅和個人所得稅。由於其不能提供出完整的成本費用憑證,因此個人所得稅按照1%核定征收。
李先生應繳納的稅額為:
    1、營業稅=250000×5%=12500(元)
    2、城市維護建設稅=12500×7%=875(元)
    3、教育費附加=12500×3%=375(元)
    4、地方教育附加=12500×1%=125(元)
    5、印花稅=250000×0.05%=125(元)
    6、個人所得稅=250000×1%=2500(元)
    例三  張先生於2006年12月將自己購於2003年6月的一套住房(非普通住宅)出售,售價為30萬元,由於保管不善不能提供出原購房時的相關原始憑證,也不能提供房屋重置成本評估價格。張先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?
    解析:張先生轉讓的這套住房屬於非普通住宅,其居住時間為三年零六個月,因此其轉讓時應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅,土地增值稅可享受減半征收的優惠。由於其不能提供出完整的成本費用憑證,也不能提供房屋重置成本評估價格,因此個人所得稅按照1%核定征收、土地增值稅按照1%核定征收。
    張先生應繳納的稅額為:
    1、營業稅=300000×5%=15000(元)
    2、城市維護建設稅=15000×7%=1050(元)
    3、教育費附加=15000×3%=450(元)
    4、地方教育附加=15000×1%=150(元)
    5、印花稅=300000×0.05%=150(元)
    6、土地增值稅=(300000×1%)×50%=1500(元)
    7、個人所得稅=300000×1%=3000(元)
    例四  劉女士於2001年1月購買了一套麵積為212㎡的住房(非普通住宅),購入價為48萬元。2006年12月劉女士將該套住房以63萬元的價格出售,此房為劉女士的唯一生活用房。劉女士轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?
    解析:劉女士這套住房自用達五年以上,且為家庭唯一生活用房,因此可免征土地增值稅和個人所得稅,繳納印花稅。因其屬於非普通住宅應按差額征收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。
    劉女士應繳納的稅額為:
    1、營業稅=(630000-480000)×5%=7500(元)
    2、城市維護建設稅=7500×7%=525(元)
    3、教育費附加=7500×3%=225(元)
    4、地方教育附加=7500×1%=75(元)
    5、印花稅=630000×0.05%=315(元)

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